¿Qué son las SOCIMI? Los impactos de su irrupción

La irrupción de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) ha supuesto un cambio significativo en el mercado inmobiliario en España y la constatación de que el Gobierno del Partido Popular sigue apostando por el modelo caduco del ladrillo para dinamizar la economía.

Las SOCIMI son sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria cuyo objetivo es la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. El Gobierno las ha dotado de grandes privilegios fiscales frente al resto de empresas. Se caracterizan por:

• Inmobiliarias cuya actividad principal es el alquiler.¹

• Sus activos deben permanecer en cartera un mínimo de tres años.
• Al menos el 80 % de sus activos se deben dedicar al alquiler.
• Gozan de importantes exenciones fiscales:²

• Exención del impuesto de sociedades.
• Bonificación del 95 % en el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD).
• Gravamen especial para los dividendos.³

• Se forman con un capital social mínimo de 5 millones de euros.
• Deben cotizar en un mercado regulado, europeo o español.
• Deben repartir dividendos por:

• Al menos el 80 % de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler.
• Al menos el 50 % de los beneficios por ventas de sus activos.
• El 100 % de los dividendos obtenidos de otras SOCIMI o REIT (Real State Investment Trust).

 

1. Origen y justificación de las SOCIMI

Las SOCIMI tienen su origen en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Ante el escaso éxito de esta ley, se llevó a cabo la reforma de su marco regulador mediante la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica. Las medidas de la Ley 16/2012 se aplican a partir del periodo impositivo 2013, y desde entonces comienzan a proliferar, hasta llegar a las 52 sociedades actuales.

Los principales cambios de la Ley 18/2012, de 27 de diciembre, fueron dirigidos a conformar su marco de privilegios actual. Estos se resumen en la siguiente tabla:

 

Ley	11/2009	16/2012
Capital social mínimo	15 millones de euros	5 millones de euros
Mantenimiento de activos	7 años	3 años
Apalancamiento	Máximo 70 %	Sin límite
Impuesto de sociedades	18 %	0 %

 

En el preámbulo de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, se llevan a cabo unas afirmaciones que pretenden justificar el trato de favor que reciben las SOCIMI. Estas merecen algunos comentarios.

«[…] la combinación de un régimen sustantivo específico conjuntamente con un régimen fiscal especial tiene como objetivos fundamentales continuar con el impulso del mercado del alquiler en España, elevando su profesionalización, facilitar el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria […].

• Discrepamos de que el régimen especial de las SOCIMI, cuya principal novedad consiste en un gravamen del 0 % para el impuesto de sociedades, facilite el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria.
• El único efecto constatado hasta ahora ha sido la burbuja en el precio de los alquileres, que comienza al mismo tiempo que proliferan este tipo de sociedades. En 2013 existían 2 SOCIMI; en 2018 hay registradas más de 50, al tiempo que los alquileres se han disparado. Es insostenible afirmar que este vehículo y su fiscalidad especial sirvan para fomentar el alquiler o la propiedad de vivienda entre la población.

«La búsqueda de mejoras constantes en el bienestar de los ciudadanos requiere el impulso de nuevos modelos de inversión que proporcionen una respuesta adecuada a las necesidades constantes del mercado […]».

• Discrepamos de que se pueda conseguir el bienestar de la población en siguiendo el impulso de nuevos modelos de inversión cuyas características principales son la no tributación y la ruptura del principio de competencia (vía privilegios fiscales), mientras se desatiende la alta precariedad, que se materializa en cuestiones como los bajos salarios y las altas tasas de paro, el incremento del número de parados sin prestación, un alto nivel de desigualdad y los problemas en el acceso a la vivienda.

«[…] incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles y dinamizar el mercado inmobiliario, obteniendo el inversor una rentabilidad estable de la inversión en el capital de estas sociedades a través de la distribución obligatoria de los beneficios a sus accionistas».

• Esta regulación no incrementa la competitividad de los mercados de valores, sino que desvirtúa la competencia, ya que aparecen nuevas sociedades con un trato fiscal desigual y favorable.
• El hecho de que exista una distribución obligatoria de los beneficios no lleva a que el inversor goce de una rentabilidad estable. En esta afirmación el Gobierno miente deliberadamente, al igual que lo hizo cuando prometía un 15 % de rentabilidad en el momento de la constitución de la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria).
• La mayoría de las SOCIMI no son empresas consolidadas, sino que tienen un corto periodo de vida, por lo que existe mayor incertidumbre sobre su evolución, más aún cuando su atractivo principal se basa en incentivos fiscales no justificables. Otro factor a tener en cuenta es que la mayor parte de su capital proviene del extranjero, lo que supone la posibilidad de que, ante un hipotético choque, deshagan sus posiciones rápidamente.

 

2. Consecuencias de las SOCIMI en la economía española

Al cierre de 2017, los activos de las SOCIMI se situaban en torno a los 35.000 millones de euros. Una cantidad significativamente superior a los 8.000 millones de euros registrados en 2013. El punto de inflexión de estas compañías se produce a partir de 2014, cuando comienza el interés de grandes fondos internacionales de inversión, que actualmente controlan en torno al 55 % de los activos del sector. Además, existe una gran concentración: de las 54 SOCIMI radicadas en España, 9 sociedades⁴ acumulan más del 90 % de los activos.

La innovación propuesta por el Partido Popular tiene efectos negativos que se pueden enumerar en:

1) Alimentan la burbuja del alquiler.

2) Deterioran las arcas públicas.

3) Perjudican la competencia y fomentan un modelo injusto.

 

2.1 Alimentan la burbuja del alquiler

En el siguiente gráfico se presentan los activos gestionados por las SOCIMI cotizadas en el MAB (Mercado Alternativo Burstátil). Es preocupante la importancia que adquiere la vivienda, ya que supone un 22 % de sus activos. Esto ocurre en un momento en que la sociedad se halla sumida en una burbuja del precio de los alquileres.

Fuente: Armabex

En este gráfico podemos ver la rentabilidad media de los alquileres de vivienda durante los años que coinciden con la formación de las SOCIMI. La tendencia es al alza.

Fuente: Idealista

Si tuviéramos en cuenta únicamente la evolución del precio del alquiler de las dos grandes capitales de provincia —que es precisamente donde las SOCIMI concentran sus inmuebles—, observamos que la tendencia al alza del precio de los alquileres es mucho más pronunciada.

Fuente: Idealista

2.2 Deterioran las arcas públicas

El efecto para las arcas públicas de un tipo impositivo del 0 % en sociedades y una bonificación del 95 % en el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados es claro. Se estima que en 2018 el perjuicio para Hacienda sea de 218 millones de euros, un 60 % superior a lo que supuso en 2017. Esto ocurre en el cuarto país con menor porcentaje de recaudación de Europa, en relación con su PIB, con unos ingresos del 37,9 %.

Fuente: Eurostat

 

2.3 Perjudican la competencia y fomentan un modelo injusto

El hecho de que las SOCIMI cuenten con privilegios fiscales supone un agravio para el resto de las empresas. Actualmente en España existen 1.151 empresas dedicadas al arrendamiento de inmuebles, sin tener en cuenta todas aquellas sociedades promotoras o de construcción. La tendencia predecible es que estas compañías comiencen un proceso de transformación de su régimen empresarial para poder disfrutar de los mismos privilegios fiscales. Un ejemplo es el que nos brinda Armabex, la principal gestora de SOCIMI, que ya ha lanzado una promoción para crear una SOCIMI que agrupe a pequeños propietarios de Madrid, Barcelona, Bilbao y Sevilla.

 

3. Nuestra propuesta

Es necesario desincentivar la promoción de este tipo de empresas que fomentan el modelo de burbuja, minan las arcas públicas y suponen un agravio para la competencia. Consideramos necesario revertir el régimen especial de las SOCIMI, cuya principal novedad consiste en un gravamen del 0 % para el impuesto de sociedades. Es necesario revertir la política del Gobierno, basada en forzar la regulación impositiva para crear un paraíso fiscal para empresas que fomentan una nueva burbuja inmobiliaria. Si, como se argumenta en el preámbulo de la ley que dio origen a las SOCIMI, se quiere dar respuesta a las necesidades sociales de los ciudadanos y las ciudadanas y facilitar su acceso a la vivienda, las medidas pasan por:

a) Considerar como esenciales una serie de políticas públicas que actúen sobre la oferta de vivienda destinada al alquiler, como, por ejemplo, constituir un parque de alquiler público.

b) Movilizar las viviendas vacías de grandes propietarios, sin justificación debida (personas físicas o jurídicas que dispongan de un significativo número de viviendas), hacia el alquiler social.

c) Restablecer la duración de los contratos de alquiler en cinco años y actualizar de la renta de alquiler de conformidad con el IPC.

d) Crear un índice de referencia para las rentas del alquiler como instrumento de control de los precios.

e) Implementar planes de regulación de viviendas de uso turístico (VUT) que establezcan un límite al número de días que las habitaciones puedan estar alquiladas.

 

Secretaría de Economía, Energía y Modelo Productivo

Jueves, 3 de mayo de 2018